樓市上半場已謝幕,下半場怎麼破?-游游國際熱點資訊

樓市上半場已謝幕,下半場怎麼破?

作者:Beenle    發表日期:2018-09-10 17:31:18



房地產是一個金融屬性極強的產業,最典型的兩個特徵就是金額大,流動性低,跟很多因素息息相關,比如政策,金融,供需,人口等,現在的全國樓市走到下半場,分化已經十分嚴重。

1

宏觀政策和金融

從政策上看,房住不炒的中央方針,現在沒有誰會再懷疑,不會放鬆!沒有調控的二線城市都會陸續調控。

但是調控是有周期和輪動機制的,像濟南,南京等二線城市,因為調控較早,力度較大,市場相對平穩,這個平穩主要體現在兩個方面,一個是成交量,一個是成交價,並且量在價先,成交量相對平穩之後,成交價也會趨於穩定。

而像深圳,北京這些一線高壓城市,調控是最早的一批,向來是樓市的風向標和排頭兵,其走勢對全國都有借鑑意義。

我也明確的告訴了大家,北京不要擔心能漲多少,行情只是小幅反彈,漲5個點可以,漲10%都很難,想漲百分之二三十基本上不可能,調控這麼嚴格,換房族基本上都是非普通住宅,8成首付,喪失了金融屬性,沒有了槓桿,也就沒有那麼多的人有能力隨隨便便拿出八百萬一千萬買房的。

所以現在手頭儲蓄不多的剛需們大可安安心心的再攢兩年錢,未來兩三年調控不可能放鬆,樓市以平穩為主,大家都有機會上車。

從貨幣和金融來看,目前的基調還是去槓桿,7月底的政治局會議傳達的精神非常明確:

「要把好貨幣供給總閘門、堅定做好去槓桿工作,只是在操作上要把握好力度和節奏,協調好各項政策出台時機。」

這說明政府去槓桿的決心未變,去槓桿必然導致貨幣增速大幅下降,流動性緊縮,我們的M2同比還在繼續往下走。



貨幣政策依然還是穩健為主,但是可能會繼續上調公開市場操作利率,比如逆回購利率,這樣對我們買房的存量貸款就沒有影響,只是增量有影響。

同時,我們的消費數據也十分不樂觀,從出口降速以來,消費一直被寄予厚望,但是從2017年下半年以來,社會消費品零售總額的數據一直在下滑,由於房價上漲對消費能力的透支,消費降級已經是很多家庭的選擇了。

所以從貨幣的基本面看,過緊和過松都不太合適, 依然穩健。

2

房貸利率和居民槓桿率

過去幾年,老百姓變了,被互聯網和金融不斷衝擊洗腦的這一代人,變得不愛儲蓄了,以前的文章老有說中國人喜歡儲蓄,現在老有人說中國人太愛用槓桿了。

但是不管怎麼樣,事實是居民槓桿率過去幾年以來,增速飛快。中國目前的房貸收入比非常高,這說明啥?

首先,我們賺的還是不夠多,賺的錢全用來還房貸了;其次,都還房貸了,哪還有錢去消費?所以才有消費降級。貝殼數據顯示,中國的房貸收入比已經達到74%,而美國降到了71%的水平,中國比美國還高了。



從未來看,居民加槓桿十分有限,因為居民負債真的太高了!大家都知道加槓桿的錢都去哪了?只有房地產能吸納這麼多的貨幣。



再從居民的貸款額新增變化和趨勢來看,從2017年下半年開始,居民貸款額是呈下降趨勢的,這跟大家的感覺應該一致:那就是從2018年以來,槓桿一直在下降,這說明整體上,樓市的確沒那麼熱了。



3

 人口


關於城市化進程和人口,我之前也專門寫過人口的分析文章,結論是什麼?

首先,2018年,2019年是一個絕對的拐點,因為從1991年開始人口劇減,只有2008萬人,比1990年的人口減少了613萬,降低幅度達23.4%,接近四分之一了,簡直是斷崖式下降。



從91年到99年,這部分人群到了已經畢業或者接近畢業的年齡,還沒到買房的核心時間窗,真正要體現到房價的需求上面,可能還要延遲幾年,但是至少說明了一點,人口的出生率從2018年是一個開始的拐點,這也是為什麼2018年我們的磚家要拿生育基金說事的一個原因,後面因為人口因素引起的購房需求會逐步減少這是從人口這個大基本面來看的。

另外,現在生不起,不敢生的90後這一代的平均使用面積,隨着出生率的降低會大幅減少大戶型房子的需求,小兩口過日子只需要個小三房。

再次,對人口長期凈流入的一線城市,比如深圳,這幾年每年流入的人口還有五六十萬,深圳人口平均年齡是32歲,80後居多,2015-2017年,1980-1985出生的人換房特別多,未來幾年,仍是1985-1990年出生的買房換房高峰期。

特別是經過這幾年二三線也普漲後,比如廈門、杭州、武漢、成都、南京跟深圳的價差在縮小,很多人在準備入戶深圳買房。

需求是有的,但是房價短期漲幅過高了,透支了需求。

4

總結

最後我來總結下樓市下半場的基本面:

從政策上看,堅持房住不炒的方針不動搖,短期內不會變。

從市場來看,2016年10月份熱點城市普遍調控以來,一線城市,北上深已經在橫盤調整,廣州慢半拍,目前陰陽合同依然盛行;二線城市中,廈門房價已經處於下跌中,福州、南京、濟南、青島、成都、杭州、鄭州這幾個熱點城市的二手房價,高點已經過了,想要成交,必須要降價。

目前只有長沙、重慶、西安、武漢、杭州,由於限價嚴格,存在新房與二手房價格倒掛,因此新房市場仍然較為火爆,甚至是一房難求。

還有一些弱二線城市,比如南寧、昆明、貴州的新房市場,由於上漲較晚,目前屬於補漲行情。

三四線城市,依舊是我所說的那個原則,翻倍的就差不多漲完了,沒有的大概率繼續漲,因為三四線城市走向很大程度取決於棚改貨幣化政策,庫存多的繼續去庫存,貨幣繼續寬鬆,想不漲都難。


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