要打敗龍湖「合作之王」旭輝目標衝進房企前八

作者:Allison    發表日期:2019-08-15 13:21:33

2017年,旭輝實現了合約銷售額千億的目標,成為中國第15大房企,在新的一年,它希望在市場的下行中實現對同行的反超,為之後進入前八打下基礎。

2018年3月14日,旭輝控股(00884.HK)在香港和上海同時召開年度業績會,表示全年實現營業收入318.2億元,同比增長43%,實現凈利潤48.3億元,同比增長72%。2017年全年,旭輝實現合同銷售金額1040億元,同比增加96%。

旭輝總經理林峰表示,2018年的銷售目標為1400億元,「這是一個保守的數字,是我們的保底銷售額」。2018年旭輝全年可銷售資源超過人民幣2500億元。

林中和林峰兄弟在很多場合都講過,旭輝的目標是進入前八。業績會上,林峰甫一登台,便說2018的調控會是市場的困難。旭輝要把握住窗口期,實現對一些同行的反超。

相比其他同量級的房企,比如新城控股,旭輝的城市結構截然不同,雖然二線城市的貢獻都超過60%,但是旭輝在一線城市的銷售額接近30%,三線城市則只有3%。因此,旭輝面臨一個更為嚴峻的問題:一線城市的強管控。

董事長林中表示:「為應對一線及熱門二線城市偏緊的政策環境,土地儲備現在也覆蓋越來越多房地產調控措施相對溫和的三線或其他城市。

要打敗龍湖「合作之王」旭輝目標衝進房企前八

2017年,旭輝新進了18個城市,讓其進入的城市數量達到48個。旭輝方面表示,2017年華南是佈局的重點,目前華南市場的銷售額僅為1.5%。2018年初,旭輝挖來招商蛇口副總經理何飛,執掌深圳區域事業部。

從2014年到2017年,旭輝歷年的銷售額分別為212億、312億、600億和1040億元。旭輝1040億元的銷售額中,屬於自己的權益額僅有53%,也就是550億。

合作,是旭輝做大的最重要工具。有人將旭輝稱為「合作之王」。林峰表示,旭輝希望一直保持55到60%的權益比例。

旭輝合作的對象主要是排名50-80之間的房企。界面記者統計發現,2017年新拿的78個項目,有64個是與其他房企合作,而且僅有20個權益達到或超過50%。

2017年旭輝與重慶華宇集團簽訂長期戰略合作協議,因此進入了華宇在重慶、合肥和成都的11個項目,貨值超過300億。2018年1月,旭輝以15.2億元收購銀盛泰50%的股權,由此獲得了銀盛泰在山東的百萬土儲。

合作無形中降低了旭輝的槓桿,其負債率一直低於高擴張的同行,在高槓桿的閩系房企中更是異類。林峰表示,目前旭輝的凈負債率為50.9%,加上永續債部分的話,為62%,遠低於自己為旭輝划下的(凈負債率)75%的紅線,因此他有底氣說出「旭輝在發展最快的房企中是最穩健的,在最穩健的裏面是發展最快的」這樣的話。

截止2018年二月,旭輝的土地儲備為5100萬平米,其中有大約1500萬平米的舊城改造面積。

回顧旭輝過去幾年的歷史,除了對外合作,它都是因為在正確的時間在正確的城市買了正確的地,才在規模之爭中實現了突圍。

2013年,旭輝進入瀋陽,連續拿下7個項目;2014年,豪擲50億進入杭州;2014年到2015年,更是在深耕十年的蘇州連續拿下地王;2016年,旭輝在合肥連續開盤四個項目。到了2016年底,旭輝已基本完成長三角二線城市的佈局。

2016年開始的二線城市崛起,讓旭輝迎來了業績爆發。在蘇州和合肥,旭輝是當地市場的銷售冠軍,在杭州、重慶、瀋陽和天津,旭輝都進入了前十大房企的行列。杭州、合肥和蘇州是旭輝最大的糧倉,為旭輝貢獻了43%的銷售額。

享受了精準拿地的紅利,旭輝現在更加小心翼翼。

林峰說,「很多地太貴,不敢買。踏空不會死人 套牢會要命」。2017年,旭輝買了78塊地,如果加上舊改用地,總共也不超過100塊地。他表示,為了買這100塊地,旭輝看了一萬塊地。

林中和林峰對於房地產市場的判斷越來越被開發商重視。對於調控政策, 林中和林峰兄弟早有心理準備,很早就意識到政府「鼓勵人口500萬以下的城市,嚴格控制人口在1500萬以上的城市」。

因此,在上海,旭輝不再執着於住宅,而是「響應政府號召」發展商業地產和長租公寓。林峰表示,2018年旭輝長租公寓將從兩萬件變成六萬間。

要想在接下來的幾年實現反超,順利進入前八,旭輝目前的土地儲備顯然還不足。2017年,旭輝已經引入平安為戰略投資者,獲得了3億美金的戰略投資,顯然是為接下來的規模競賽做準備。

林峰表示,初次之外,旭輝還有負債率釋放的空間,而且可以通過境外渠道進行資金補給,「與我們合作的外資港資不受國內金融環境的影響」。


本文來源:http://www.jiemian.com/article/1991722.html




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